Giao dịch nhà đất tại Phòng Công chứng số 1, TP.HCM.

Để giải quyết vấn đề “giấy trắng” sau ngày 1.1.2008 có được giao dịch hay không, ngày 2.1.2008, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) đã ban hành văn bản hướng dẫn các địa phương về “giấy trắng”.

Trước đó, ngày 31.12.2007, UBND TP.HCM cũng có công văn hướng dẫn về hiệu lực của các loại giấy tờ hợp lệ về nhà đất (“giấy trắng”). Cả hai văn bản này đều hướng dẫn khoản 2 Điều 66 Nghị định 84 năm 2007 về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận liên quan đến “giấy trắng”. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều lấn cấn về pháp lý trong hai văn bản này.

Một điều luật, hai cách hiểu khác nhau

Dù cùng cho phép “giấy trắng” được giao dịch sau 1.1.2008 nhưng văn bản của Bộ TNMT và UBND TP.HCM lại có điểm hướng dẫn khác nhau. Theo TP.HCM, một số diện như nhà ở, nhà ở gắn liền với đất ở thì thực hiện theo Luật Nhà ở.

Tức các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận trước đây (kể cả “giấy trắng”) vẫn được giao dịch bình thường. Riêng trường hợp người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận thì vẫn được giao dịch nhưng phải thỏa mãn cả hai điều kiện: đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận trước 1.11.2008 nhưng chưa được cấp giấy; có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai.

Bộ TNMT thì khẳng định có hai trường hợp trong quy định “đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận trước ngày 1.11.2007”. Một là đã nộp hồ sơ và trong hồ sơ có một trong các loại “giấy trắng” quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì vẫn được giao dịch, như hướng dẫn của TP.HCM.

Hai là nếu không có giấy tờ hợp lệ thì phải có xác nhận đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo một vị đại diện của Bộ TNMT, với những quy định này, người sử dụng đất đã được tạo điều kiện tối đa trong việc làm thủ tục cấp xin giấy và giao dịch.

Cần có sự kết luận của Chính phủ

Vấn đề “giấy trắng” đã được Bộ TNMT và TP.HCM tháo gỡ. Tuy nhiên, về góc độ pháp lý, các hướng dẫn của Bộ TNMT và TP.HCM như trên liệu có vượt thẩm quyền và liệu đã đúng tinh thần “gốc” của Nghị định 84? Bởi hướng tháo gỡ này đã dựa vào một quy định mập mờ gây ra nhiều cách hiểu tại khoản 2 Điều 66 Nghị định 84. 

Một vị đại diện của Bộ TNMT cho biết văn bản hướng dẫn của bộ chỉ giải thích cho rõ, cho đúng với tinh thần Nghị định 84 chứ không phải là sự sửa đổi, bãi bỏ trái với luật. Vị này cho biết khoản 2 Điều 66 Nghị định 84 bấy lâu nay bị hiểu lầm (như TP.HCM) do đọc lướt chữ.

Quy định này nói rằng: “Trường hợp trước ngày 1.11.2007, người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Câu này đã dùng hai chủ ngữ lặp lại “người sử dụng đất” là cốt ý tách bạch hai trường hợp, chứ không phải một như cách nghĩ của TP.HCM.

Theo ý kiến luật sư - tiến sĩ Phan Đăng Thanh, nếu hiểu “giấy trắng” vẫn được giao dịch là không đúng với Nghị định 84. Theo Nghị định 84, “giấy trắng” phải được đổi sang “giấy hồng”, “giấy đỏ” mới được giao dịch. Do đó, hướng dẫn “giấy trắng” được giao dịch là hủy bỏ hiệu lực của quy định tại Nghị định 84.

Ở đây, chúng tôi không khẳng định quan điểm nào là đúng. Vấn đề quan trọng là cần có cơ chế giải quyết như thế nào cho đúng luật trong trường hợp luật không rõ ràng, mà Nghị định 84 là một trường hợp cụ thể. Muốn giải quyết vấn đề ngọn ngành, dù là giải thích hay điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 84 lẽ ra cần phải có sự khẳng định chính thức từ phía cơ quan ban hành văn bản, trong trường hợp này là Chính phủ. Bất kỳ sự giải thích, hướng dẫn một điều luật không rõ ràng nào không đúng thẩm quyền cũng đều dễ vượt quyền, hướng dẫn sai tinh thần của điều luật.

(Theo Pháp Luật TP.HCM)