Điều đáng lo nhất là hạ tầng kỹ thuật

Những ngày cuối năm 2007, các nhà đầu tư xôn xao khi “khu đất vàng” Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão được bán đấu giá đến 10.500 tỉ đồng. Với tổng cộng 20 “khu đất vàng”, thị trường bất động sản và đời sống xã hội TPHCM sẽ ảnh hưởng gì?

Ai cũng thấy giá trị của các khu đất này và nhăm nhe vào những “khu đất vàng” còn lại sẽ triển khai đấu thầu vào năm 2008.

Ổn định giá văn phòng cho thuê

Kiến trúc sư Lưu Trọng Hải, nguyên Trưởng phòng Thiết kế đô thị (Văn phòng Kiến trúc sư trưởng TPHCM), cho rằng: “Khi các cao ốc, trung tâm thương mại mọc lên từ 20 “khu đất vàng” của TPHCM, thị trường giá văn phòng cho thuê sẽ phần nào ổn định trở lại, không tăng đột biến như thời gian qua vì có nguồn cung lớn”.

20 “khu đất vàng” với diện tích tổng cộng là 50 ha, hệ số sử dụng đất trung bình trên 10 thì TPHCM sẽ có thêm khoảng 5 triệu m2 dành cho dịch vụ - thương mại và văn phòng. Khi đó, giá văn phòng cho thuê sẽ không lên cao một cách bất thường như hiện nay.

Đây cũng là lý do mà TPHCM quyết liệt đẩy nhanh tiến độ kêu gọi đầu tư. Vì nếu giá cho thuê văn phòng tại khu trung tâm tăng cao hơn nữa thì các nhà đầu tư sẽ không dám vào. Hiện nay, giá cho thuê 1 m2 văn phòng đắt nhất tại quận 1 đã lên tới 65 USD/tháng.

Theo nhận định của ông Hải, khi giá văn phòng cho thuê ổn định thì cũng kéo theo thị trường nhà đất ổn định hơn. Vì lâu nay giá đất khu trung tâm ảnh hưởng nhiều do giá cho thuê văn phòng, cơ sở kinh doanh dịch vụ, thương mại… Khi mặt bằng giá cho thuê lên thì giá cả nhà đất cũng lên theo.

Cho đến hiện nay, có thể nói đất tại khu trung tâm TPHCM đắt ngang ngửa các đô thị lớn trên thế giới. Các nhà đầu tư và chính quyền đều muốn giá bất động sản ở đây ổn định, không tăng chóng mặt nữa. Nhưng đó là tác động về sau và cần thời gian dài.

Cảnh quan và gánh nặng hạ tầng

Nhà nghiên cứu Nguyễn Đình Đầu lo ngại: “Nếu có quá nhiều nhà cao tầng tại khu trung tâm sẽ phá nát cảnh quan đã quy hoạch từ trăm năm trước. Chúng ta đã có khách sạn Caravelle nằm ngay cạnh Nhà hát Lớn TP làm tan nát khu trung tâm giải trí cổ kính.

Chỉ sợ khi hàng chục cao ốc mọc lên thì các trung tâm hành chính văn hóa của TPHCM từ hàng trăm năm nay trở thành những ngôi nhà nhỏ bé nằm dưới chân các cao ốc này”.

Về phần mình, ông Hải cũng lo lắng về vấn đề này, nhưng ông nghĩ nó sẽ không được ưu tiên nhiều trước nhu cầu phát triển cấp bách của TPHCM. Sở Quy hoạch Kiến trúc cũng đã quy hoạch chi tiết và buộc các nhà đầu tư phải xây dựng các cao ốc mang tính thẩm mỹ cao chứ không đơn thuần chỉ là những hình hộp.

Đồng thời nó phải được nối kết hài hòa giữa nét cổ kính của các công trình kiến trúc cũ. Tầm cao của các cao ốc cũng được hạn chế chi tiết cho từng khu đất để đảm bảo tầm nhìn của các công trình quan trọng như trụ sở UBND, Tòa án… sẽ không bị che khuất.

Vấn đề ông Hải lo nhất là sức ép về hạ tầng kỹ thuật cho khu trung tâm. Vì hiện tại, hệ số đất dành cho giao thông của khu trung tâm TPHCM chỉ là 12% (yêu cầu chung là 20 - 25%) đã quá tải so với nhu cầu lưu thông.

Nếu thêm hàng triệu m2 văn phòng thì hàng chục ngàn nhân viên sẽ xuất hiện. Thêm hàng chục cao ốc thương mại thì sẽ có thêm hàng chục ngàn khách tham quan mua sắm mỗi ngày. Mà việc mở rộng đường phố tại quận 1 là hầu như không thể.

Chưa kể đến nhiều nhu cầu khác như điện, nước, ăn uống, giải trí… của lượng nhân viên làm việc tại đây sẽ gây khó khăn cho khu trung tâm. Liệu TPHCM có đáp ứng nổi những nhu cầu đó hay không? Lộ trình phát triển các cao ốc trên những “khu đất vàng” có đi song song cùng việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm hay không mới là vấn đề đáng lo ngại.

> TP.HCM: "nén chặt" trung tâm bằng cao ốc! (phần 2) .

(Theo Dân Trí)