Tình trạng ngổn ngang như thế này là phổ biến ở khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Đức Quang.

Tại hội thảo "Mô hình phát triển khu đô thị mới" do Bộ Xây dựng chủ trì tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cuối tuần trước, Ban quản lý khu Nam TP HCM cho hay, trở ngại lớn nhất hiện nay chính là khung giá đền bù bị đẩy lên quá cao, thậm chí có nơi còn đắt gấp 2-3 lần giá thị trường. Do thương lượng giữa người dân và chủ đầu tư bất thành, hậu quả tất yếu là nhiều dự án tại đây bị kéo dài và lãng phí.

Theo Ban quản lý khu Nam, chương trình 11.000 căn hộ tái định cư cho toàn khu này đang giậm chân tại chỗ vì vướng giá đền bù. Lãnh đạo khu Nam đề xuất nên linh động cho phép hoán đổi đất bằng căn hộ chung cư thay vì bằng nền tái định cư như trước đây để đẩy nhanh tiến độ.

Các đồ án quy hoạch thiếu tính thống nhất cũng cản trở quá trình phát triển khu đô thị phía Nam Sài Gòn. Theo Ban quản lý khu Nam, quy hoạch sau thường không khớp với ban đầu, dẫn đến quy hoạch chi tiết của từng dự án nhỏ bị rối và lãng phí, trong khi chi phí cho việc quy hoạch một khu đô thị là vài triệu USD.

Hiện nay, ngoại trừ Phú Mỹ Hưng được công nhận đạt chuẩn kiểu mẫu cả nước chiếm trọn khu A trên tổng số 5 khu A, B, C, D, E của toàn vùng, các nơi còn lại của khu Nam đều chưa nên vóc nên hình. Lãnh đạo khu Nam kiến nghị bổ sung thêm nhân sự cho lực lượng thanh tra xây dựng quận, huyện, phường, xã có địa bàn thuộc khu đô thị mới. Từ đó, các nơi này sẽ thành lập đội thanh tra xây dựng để tăng cường hiệu quả quản lý đối với các dự án đầu tư trong khu đô thị non trẻ này.  

Đột phá hơn, Nguyên tổng giám đốc Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, ông Phan Chánh Dưỡng, kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND TP HCM phân cấp chức năng quản lý nhà nước của Ban Quản lý khu Nam như một cấp chính quyền đô thị. Việc quản lý các hoạt động đầu tư xây dựng và chế tài đối với các đơn vị, cá nhân vi phạm quy chế của khu đô thị mới sẽ được chính quyền này kiểm soát.

Tương tự, Cục trưởng cục phát triển đô thị Lưu Đức Hải nhận định, đa số khu đô thị mới tại các thành phố lớn như Hà Nội và Sài Gòn chỉ dừng lại ở mức đối phó, chỉ là đáp án tức thời cho bài toán tăng quỹ đất nhà ở chứ chưa tạo một môi trường sống thực sự.

Thiếu luật, thậm chí tiêu chuẩn cho quy hoạch đô thị đã trở nên lạc hậu, khó áp dụng cũng là vấn đề nhức nhối được các nhà quy hoạch đô thị đem ra mổ xẻ.

Quy trình lập, phê duyệt các khu đô thị mới diễn ra quá chậm, trung bình từ 3-6 năm, khiến nhiều dự án bỏ lỡ nhịp độ phát triển của thời cuộc. Nhà nước quản lý bộ khung đô thị cồng kềnh thông qua quy hoạch vùng, quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết 1/2000 sau đó mới đến quy hoạch 1/500 của từng đô thị cụ thể.

Song, nhu cầu thực tế luôn đầy biến động, chủ đầu tư không thể chờ đợi tất cả các quy hoạch rồi mới phát triển kế hoạch phát triển khu đô thị của riêng mình. Vì vậy, nhiều đô thị chữa cháy bằng quy hoạch tự phát, gây sức ép cho bản thân nội đô và những vùng kế cận.

Phó cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Hồng Tiến khuyến cáo đến những nhà phát triển dự án rằng, quy hoạch chi tiết toàn đô thị phải được xem xét trên nền quy hoạch chung của cả vùng rộng lớn mới đảm bảo cho sự phát triển bền vững. 

Bất kể dự án nào, theo ông Tiến, cũng đòi hỏi độ chính xác so với bản vẽ, tức là tuân thủ đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Các công trình hạ tầng xã hội cơ bản phải tiến hành song song với việc xây dựng các khu nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, không có chuyện cái trước cái sau.

Chuyên gia này còn mạnh dạn đề xuất kiểm tra lại các tiêu chí: cao độ nền, kết nối giao thông, các đường dây cấp nước, thoát nước, cấp điện, trạm xử lý nước thải, bãi đỗ xe...trong khu đô thị để hoàn thiện dần những đô thị lồi lõm còn lại.

Theo cách đánh giá này, các nhà phát triển khu đô thị phải chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nội dung đã cam kết trong các đồ án quy hoạch chi tiết và tiến hành xây dựng theo một lộ trình bắt buộc.

6 tiêu chí đánh giá chất lượng khu đô thị: 1. Cơ sở pháp lý, quy hoạch được các cấp chính quyền phê duyệt. 2. Phù hợp với quy hoạch chung và hài hòa cảnh quan của đặc điểm địa lý vùng miền. 3. Hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp-thoát nước, công viên cây xanh, chất thải rắn, cấp điện, chiếu sáng đô thị, quảng cáo ngoài trời, thông tin liên lạc phải đồng bộ.  Hạ tầng xã hội: công trình hành chính, thương mại, dịch vụ, trường học các cấp, bệnh viện, nhà văn hóa, các công trình thể thao...đúng như đã được phê duyệt. 4. Quản lý xây dựng, bảo trì công trình đảm bảo. 5. Chất lượng cuộc sống tốt, môi trường đô thị thân thiện. 6. Quản lý, khai thác sử dụng đô thị mới vì lợi ích công cộng xã hội