Điều thú vị là ngay cả khi đã có sự chọn lựa giữa những ý kiến trái chiều thì Luật sửa đổi được thông qua vẫn tiếp tục tạo nên những dự báo trái chiều khác về tác động của nó lên thị trường nhà đất.

Giao dịch tăng, kích thích đầu cơ?

Theo Bộ Xây dựng - cơ quan soạn thảo Luật sửa đổi, có khoảng 70% Việt kiều (khoảng 2 triệu người) đủ điều kiện sở hữu nhà ở trong nước theo Luật sửa đổi. Con số này khiến nhiều người dự đoán giao dịch trên thị trường nhà đất sẽ gia tăng, nhất là khi các đối tượng thuộc diện quy định tại khoản 1 điều 1 (điều 126 Luật Nhà ở được sửa đổi) không bị giới hạn số lượng nhà được sở hữu.

TBKTSG ghi nhận được sự đồng tình cao của giới quan sát về việc đối tượng được sở hữu nhà trong Luật sửa đổi đã được xác định một cách rõ ràng hơn so với trước đây.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest, cho rằng điều này đã giải tỏa phần nào sự hồ nghi của một bộ phận Việt kiều về việc hội đủ điều kiện để được sở hữu nhà, khiến họ lâu nay chưa mạnh dạn thực hiện ý định mua nhà.

“Do vậy, sắp tới sẽ có dòng tiền đổ vào thị trường nhà đất, dù khó mà đoán được là sẽ tăng bao nhiêu”, ông Hoàng nói.

Trong khi đó, ông Phạm Văn Hải, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc ACB (ACBR), không nghĩ Luật sửa đổi sẽ giúp gia tăng mạnh nhu cầu mua nhà của Việt kiều mà trước mắt, sẽ chỉ tạo nhu cầu chuyển đổi tên người sở hữu nhà cho nhiều trường hợp lâu nay phải nhờ người đứng tên hộ.

Theo ông Hải, những trường hợp thực sự có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam thì lâu nay bằng cách này, cách khác họ cũng đã mua nhà rồi. “Có chăng là về lâu dài, sự thông thoáng trong việc xác định chủ quyền nhà sẽ giúp các chủ sở hữu có những quyết định mua bán nhà do mình sở hữu một cách nhanh chóng hơn”.

Cũng có ý kiến e ngại với độ mở của Luật sửa đổi lần này, nạn đầu cơ nhà đất có nguy cơ gia tăng theo. Liên quan vấn đề này, trong quá trình soạn thảo luật sửa đổi, các quan chức Bộ Xây dựng cũng đã nhiều lần trấn an dư luận, rằng Nhà nước có đủ công cụ để hạn chế hành vi đầu cơ nhà đất, dựa vào các công cụ thuế như thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản và sắp tới là thuế nhà đất. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã ràng buộc những cá nhân có hành vi kinh doanh nhà đất buộc phải đăng ký kinh doanh, và như vậy, phải đóng các khoản thuế doanh nghiệp.

Trên thực tế, giới kinh doanh không lo ngại điều này. Theo ông Hoàng, giá nhà trong nước không phải rẻ để trở thành một thị trường đầu cơ hấp dẫn, nhất là trong thời buổi khủng hoảng kinh tế, thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo ông Hoàng, thay vì lo ngại thì nên nhìn ở góc độ tích cực hơn: “Luật đang xác lập một đầu ra cho sản phẩm địa ốc, có thể không lớn nhưng ổn định trong dài hạn. Đây là đối tượng khách hàng có khả năng chi trả mà những nhà phát triển dự án rất cần để làm cơ sở cho các quyết định đầu tư”.

Trong khi đó, ông Hải cho rằng số lượng Việt kiều vừa có nhu cầu mua nhiều căn hộ vừa có năng lực tài chính đáp ứng nhu cầu đó là không lớn. Chủ yếu là những người có công việc lâu dài ở trong nước hay người tới tuổi hưu muốn dưỡng già tại quê hương. Theo ông Hải, cần thấy chính giới đầu tư kinh doanh trong nước là lực lượng có khả năng chi phối mạnh đối với thị trường. Ông nói: “Trong những năm trước, ai cũng đã thấy rõ vấn nạn đầu cơ tràn lan không phụ thuộc vào việc có mở rộng quyền mua nhà cho Việt kiều hay không mà phụ thuộc cách thức mua bán, kinh doanh và công tác quản lý, điều tiết thị trường”.

Quả thật nếu nhìn lại cả quá trình gần tám năm triển khai chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà kể từ Nghị định 81 của Chính phủ vào cuối năm 2001, dư luận đã nhiều lần nổi lên mối lo ngại không khác mấy so với bây giờ. Tuy nhiên, cho đến nay, số lượng Việt kiều chính thức được sở hữu nhà chưa đạt tới con số 150 so với hơn 100.000 trường hợp có nhu cầu mua nhà, theo Bộ Xây dựng.

Chờ nghị định và cải cách hành chính

Theo giới quan sát thì Việt kiều không sử dụng dễ dãi đồng tiền đầu tư của mình như người kinh doanh trong nước trước khi mọi việc trở nên rõ ràng hơn. Do vậy, Luật sửa đổi mới thông qua tuy sẽ có hiệu lực từ 1-9-2009 nhưng được dự báo là chưa có thay đổi gì đáng kể trong thực tiễn giao dịch, ít nhất là cho đến khi nghị định hướng dẫn được ban hành.

Thực ra, mối lo ngại của một số đại biểu Quốc hội đã được nêu trong kỳ họp mới kết thúc không bị bỏ qua khi Luật sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà ở của Việt kiều là “để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam”. Dù cách thức hạn chế quyền mua này trong thực tế như thế nào, có khả thi hay không còn phải chờ Chính phủ quy định và hướng dẫn chi tiết. Vấn đề là điều kiện được sở hữu theo Luật sửa đổi có liên quan mật thiết với Luật Quốc tịch nên trong trường hợp văn bản hướng dẫn thi hành Luật Quốc tịch không được ban hành kịp thời với nghị định hướng dẫn luật sửa đổi thì các thủ tục hành chánh vẫn tiếp tục rối rắm, nhiêu khê.

Thông tin từ hội thảo về xác lập quyền sở hữu nhà đối với người Việt định cư ở nước ngoài do Hiệp hội Doanh nghiệp người Việt ở nước ngoài tổ chức tại TPHCM mới đây cho thấy cản trở lớn nhất trong việc mua và sở hữu nhà của Việt kiều nằm ở thủ tục hành chánh.

Ở góc độ quan sát, ông Hoàng thậm chí cho rằng khả năng gia tăng mua bán nhà của đối tượng Việt kiều sẽ chuyển động thuận chiều với hiệu quả công tác cải cách thủ tục hành chánh. Và khi sức mua nói chung gia tăng, đến lượt nó đòi hỏi một công cuộc cải cách hành chánh cho quy trình sản xuất sản phẩm nhà ở, tạo ra sức cung đáp ứng được mức cầu trên thị trường. Theo ông Hoàng, cải cách thủ tục hành chánh trong chính sách đất đai cũng như trong việc cấp phép đầu tư, triển khai dự án nhà ở là vấn đề quan trọng, bức thiết vì đây là vấn đề hai mặt:

(1) nếu sức mua tăng trong điều kiện nguồn cung không đáp ứng được thì tất nhiên, giá cả sẽ tăng;

(2) nếu sức mua tăng kèm theo việc đơn giản hóa thủ tục sẽ là điều kiện tốt để phát triển nhà ở trên quy mô lớn, thu hút đầu tư, giảm giá thành, tăng tính cạnh tranh và chất lượng sản phẩm nhà ở. Làm được điều này cũng đồng thời tăng việc làm và thu nhập cho xã hội. Người lao động trong nước nhờ đó có cơ hội sở hữu nhà. Khi ấy sẽ không phải lo lắng việc mở rộng diện Việt kiều mua nhà sẽ giảm bớt cơ hội sở hữu nhà của người trong nước.