Đặc điểm của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán là doanh thu và lợi nhuận năm nay nằm trong tầm tay. Vấn đề là các công ty này hạch toán bao nhiêu trong năm nay, tùy thuộc vào kế hoạch của mỗi công ty và việc bán các dự án mới chuẩn bị cho doanh thu và lợi nhuận trong năm tới.

Phát triển nhà Thủ Đức (TDH), Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL), Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI), Xuất nhập khẩu Khánh Hội (KHA)... đều là những công ty có kết quả kinh doanh cao trong quý II hoàn thành vượt mức kế hoạch lợi nhuận năm và hứa hẹn thu nhập trên mỗi cổ phiếu cao trong năm 2009.

Dự án trọng điểm Khu đô thị mới Trạm Trôi của NTL dự kiến mang lại khoản thu lớn trong năm 2009 và những năm tiếp theo. Theo CTCK VNDirect, NTL đã bán 5,3 héc-ta với giá trung bình 13 - 14 triệu đồng/m2, mang lại doanh thu trên 600 tỷ đồng nhưng chưa hạch toán và bán tiếp 2 héc-ta với giá 16 triệu đồng/m2, có thể thu về 320 tỷ đồng.

Ngoài ra, khoảng 80 tỷ đồng doanh thu ghi nhận từ khu chung cư của dự án Dịch Vọng đã bán hết. NTL có thể ghi hạch toán lợi nhuận ở mức tối thiểu thu nhập trên mỗi cổ phiếu từ 7.000 đồng (theo kế hoạch) đến 16.878 đồng (theo ước tính trên quan điểm của VNDirect).

TDH cho đến thời điểm này cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của dự án Chợ nông sản đầu mối Thủ Đức và một số nhà chung cư đã bán hết từ năm ngoái. Lợi nhuận của TDH năm 2009 là có cơ sở và việc bán sản phẩm, đầu tư các dự án khác là chuẩn bị cho năm 2010.

KHA cũng nắm chắc lợi nhuận trong tầm tay khi bán hết Chung cư Khánh Hội 2 và ghi nhận doanh thu cùng lợi nhuận. Theo kế hoạch của KHA, thu nhập trên mỗi cổ phiếu tối thiểu đạt 3.100 đồng. KHA là cổ phiếu bất động sản duy nhất có thị giá ở mức 2 chấm, tương đương P/E năm 2009 là hơn 6 lần.

Điểm sáng chung của nhóm cổ phiếu bất động sản là đều có khoản đầu tư tài chính ở mức giá khá thấp, có khả năng hoàn nhập dự phòng cao, đóng góp thêm vào lợi nhuận năm nay. KHA có khoản trích lập dự phòng 12,5 tỷ đồng, đầu tư vào một số công ty con trong lĩnh vực bất động sản, dịch vụ bất động sản. NTL trích lập dự phòng giá cổ phiếu SJS ngày 31/12/2008 ở mức 45.000 đồng/cp. So với mức giá của SJS hiện là 100.000 đồng/cp thì được hoàn nhập khoảng 17 tỷ đồng vào lợi nhuận.

Ngoài hoàn nhập dự phòng đầu tư tài chính, TDH còn có khoản đầu tư lớn vào CTCK TP. HCM (HSC). Tuy nhiên, giá cổ phiếu bất động sản như NTL, BCI, SJS... đang trong xu thế điều chỉnh bởi đã tăng mạnh trong thời gian qua.

Dù hứa hẹn lợi nhuận cao trong năm nay, nhưng một số công ty hạch toán lợi nhuận quý II ở mức vượt 50% kế hoạch năm. Phần lợi nhuận còn lại có thể được hạch toán dần vào 2 quý cuối năm, theo kiểu quý sau cao hơn quý trước.

Giống như diễn biến của nhóm cổ phiếu ngành tài chính (sau khi tăng nóng, các cổ phiếu ngành này giảm 35% sau đợt điều chỉnh, mới bắt đầu nhích lên và ổn định lại), nhiều cổ phiếu bất động sản cần thêm thời gian tích lũy vì nhiều nhà đầu tư lời trên 100% trong thời gian qua muốn bán ra.

Chu kỳ phục hồi tiếp theo của mỗi cổ phiếu bất động sản còn tùy thuộc vào kết quả kinh doanh hàng quý mà các doanh nghiệp này công bố. Như phân tích ở trên, doanh thu và lợi nhuận phần lớn đã nằm trong tầm tay doanh nghiệp, nhưng hạch toán bao nhiêu và con số cụ thể có thể thay đổi tuỳ theo tình hình ở mỗi doanh nghiệp.

Nếu không vì động cơ phát hành thêm cổ phiếu thì các doanh nghiệp ít khi để lợi nhuận đột biến quá lớn, làm giá cổ phiếu không ổn định, tạo sức ép với ban điều hành trong thực hiện kế hoạch lợi nhuận năm sau.

Thông thường, lãnh đạo doanh nghiệp luôn muốn lợi nhuận năm sau cao hơn năm trước để có thành tích, nên sẽ hạch toán lợi nhuận theo kiểu có của ăn, của để.

Tiềm năng cổ phiếu bất động sản là có, nhưng nhà đầu tư không nên mơ về mức giá "trên trời", mà nên căn cứ trên chỉ số thực tế để đầu tư cho an toàn.